Lucas LimaAdvocacia
Segurança jurídica em cada etapa do negócio imobiliário.
- OAB/RS 111.504Lucas Gonçalves Lima
- Desde 2010no contencioso cível
- Leilões judiciaisexecuções e pesquisa patrimonial
- Mediação judicialformação pelo TJ-RS
Compra e venda · Lançamentos · Locação · Regularização · Leilões
no Brasil em 2025 (CBIC)
Recorde de lançamentos e de vendas em 2025.
Mais negócios significam mais contratos, mais registros e mais pontos de atenção. Cada transação reúne documentos, prazos e tributos que precisam estar em ordem.
Fonte: Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), indicadores imobiliários nacionais do 4º trimestre de 2025, com dados de 2025 comparados a 2024. A oferta final do ano foi de 347.013 unidades. O programa respondeu por cerca de metade das unidades lançadas.
Mais aluguel, crédito mais seletivo e muitos imóveis sem registro.
Estimativa do Ministério das Cidades divulgada em 2017, no contexto da Lei 13.465/2017, indica que mais da metade dos imóveis urbanos do país apresenta alguma irregularidade. O número não decorre de levantamento censitário, mas dimensiona a demanda por usucapião, Reurb e regularização registral.
Fontes: Abecip, Data Abecip de dezembro de 2025; IBGE, PNAD Contínua, Características Gerais dos Domicílios 2024, divulgada em agosto de 2025 (Agência Brasil); Ministério das Cidades, estimativa de 2017. Em 2025, as operações de crédito imobiliário com recursos livres somaram R$ 30,5 bilhões (Abecip).
Quem não registra não é dono.
A propriedade imóvel só se transfere com o registro do título no cartório de registro de imóveis (art. 1.245 do Código Civil). Até lá, o comprador corre riscos que a análise jurídica prévia evita.
- PropostaCondições, sinal e prazosarras · arts. 417 a 420 CC
- Análise documentalMatrícula, certidões e ônusLei 13.097/2015, art. 54
- ContratoCláusulas de garantia e rescisãoCódigo Civil
- EscrituraPública acima de 30 salários mínimosart. 108 CC
- ITBIBase no valor da transaçãoSTJ · Tema 1113
- RegistroTransferência da propriedadeart. 1.245 CC
Concentração na matrícula
Ônus e ações que não constam da matrícula, em regra, não podem ser opostos ao adquirente de boa-fé.
Lei 13.097/2015, arts. 54 e 55Dívidas que acompanham o imóvel
Cotas de condomínio e tributos do imóvel podem ser cobrados do novo proprietário.
art. 1.345 CC · art. 130 CTNSituação dos vendedores
Certidões pessoais revelam ações e dívidas que podem caracterizar fraude.
art. 792 CPC · art. 158 CCRegras claras para comprar na planta.
A Lei 13.786/2018 incluiu na Lei de Incorporações (Lei 4.591/1964) regras sobre desistência, atraso e devolução de valores. Conhecê-las antes de assinar evita surpresas para comprador e incorporador.
Artigos da Lei 4.591/1964, com a redação da Lei 13.786/2018, salvo indicação diversa. A retenção é calculada sobre os valores pagos, deduzidas as hipóteses legais.
- Análise do memorial de incorporação e do quadro-resumo
- Revisão de cláusulas de atraso, distrato e correção
- Vistoria de entrega e reclamação de vícios
Atraso além da tolerância
Passados os 180 dias, o comprador pode resolver o contrato com devolução integral dos valores pagos e multa, ou manter o contrato e receber indenização de 1% do valor pago por mês de atraso.
art. 43-A, §§ 1º e 2º, Lei 4.591/1964- Contratos aderentes ao art. 35-A e ao quadro-resumo
- Gestão de distratos e de inadimplência
- Defesa em ações de atraso e de vícios construtivos
Um em cada quatro lares vive de aluguel.
Com 23% dos domicílios alugados (IBGE, 2024), a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) é uma das normas de maior impacto no dia a dia de proprietários, inquilinos e imobiliárias.
Garantias
Caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Apenas uma por contrato.
art. 37 e parágrafo únicoDespejo com liminar
Desocupação em 15 dias, mediante caução de três aluguéis, nas hipóteses legais, como a falta de pagamento sem garantia.
art. 59, § 1ºRenovação comercial
Contrato escrito, prazos que somem cinco anos e três anos na mesma atividade. A ação deve ser proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato.
art. 51 e § 5ºRevisão do aluguel
Após três anos de contrato ou de acordo anterior, qualquer das partes pode pedir a revisão judicial ao preço de mercado.
art. 19Devolução antecipada
A multa pela saída antes do prazo é proporcional ao período de cumprimento do contrato.
art. 4ºTemporada e plataformas
Locação para temporada tem prazo máximo de 90 dias, e a convenção do condomínio pode restringir o uso por aplicativos.
art. 48 · STJ, REsp 1.819.075/RSImóvel regular vale mais e se vende melhor.
Imóvel sem registro não pode ser financiado, dado em garantia nem transmitido com segurança. A legislação recente abriu caminhos extrajudiciais, mais rápidos que o processo judicial.
Usucapião extrajudicial
Reconhecimento da posse prolongada diretamente no registro de imóveis, com ata notarial, planta e anuência dos confrontantes.
art. 216-A da Lei 6.015/1973Adjudicação compulsória extrajudicial
Quem pagou e não recebeu a escritura pode obter o registro sem processo judicial.
art. 216-B da Lei 6.015/1973 (Lei 14.382/2022)Regularização fundiária urbana
Reurb de interesse social ou específico, para núcleos urbanos informais consolidados.
Lei 13.465/2017Retificação de registro
Correção de medidas, confrontações e descrição do imóvel na matrícula.
art. 213 da Lei 6.015/1973Experiência aplicada: pesquisa de bens móveis e imóveis, distribuições e acompanhamento processual na procuradoria jurídica da Fundacred/APLUB (2016 a 2018).
Do inadimplemento à arrematação.
O imóvel é a principal garantia do crédito no país. Credores precisam de execução eficiente; arrematantes, de segurança sobre o que estão comprando.
- InadimplementoNotificação e prazo para purgar a moraLei 9.514/1997
- ConsolidaçãoPropriedade em nome do credor fiduciárioalienação fiduciária
- Execução extrajudicialTambém para a hipotecaLei 14.711/2023
- LeilãoJudicial ou extrajudicialarts. 879 a 903 CPC
- ArremataçãoCarta, registro e imissão na posseart. 901 CPC
Preço vil
No leilão judicial, considera-se vil o preço inferior a 50% da avaliação, salvo outro mínimo fixado pelo juiz.
art. 891, parágrafo único, CPCTributos do imóvel
Na arrematação em hasta pública, os créditos tributários sub-rogam-se no preço pago.
art. 130, parágrafo único, CTNAnálise do edital
Ocupação, débitos condominiais, ações pendentes e condições de pagamento antes de ofertar o lance.
assessoria ao arrematanteExperiência aplicada: gerenciamento de leilões judiciais, execuções e acordos na procuradoria jurídica da Fundacred/APLUB (2016 a 2018).
ITBI calculado sobre o valor real do negócio.
Em 2022, o Superior Tribunal de Justiça fixou, em recurso repetitivo, que o município não pode impor previamente um valor de referência como base do ITBI.
- A base de cálculo é o valor do imóvel em condições normais de mercado, sem vínculo com o IPTU
- O valor declarado pelo contribuinte presume-se compatível com o de mercado
- O fisco só pode afastá-lo em processo administrativo próprio
- É vedado o arbitramento prévio por valor de referência unilateral
- ITBIImposto municipal sobre a transmissão onerosa do imóvel
- Escritura e registroEmolumentos dos tabelionatos e registros, conforme tabela estadual
- IPTU em abertoAcompanha o imóvel, salvo prova de quitação no título (art. 130, CTN)
- Cotas de condomínioO adquirente responde pelos débitos anteriores (art. 1.345, CC)
- FinanciamentoTaxas, seguros e registro da garantia
Cada parte do negócio, uma necessidade diferente.
Compradores e vendedores
Análise documental, contratos, escritura, ITBI e registro.
Locadores e locatários
Contratos, garantias, revisões, renovações e despejos.
Incorporadores e construtores
Contratos de venda na planta, distratos, inadimplência e vícios.
Investidores e arrematantes
Análise de editais, leilões, imissão na posse e regularização.
Credores
Execução de garantias, alienação fiduciária e hipoteca.
Condomínios
Cobrança de cotas, assembleias e relações com condôminos.
Conforme o Código de Ética e Disciplina da OAB, o escritório não representa partes com interesses opostos no mesmo negócio.
Experiência que se aplica ao imóvel.
- Leilões e execuçõesGerenciamento de leilões judiciais e execuções na Fundacred/APLUB (2016 a 2018).
- Pesquisa patrimonialLevantamento de bens móveis e imóveis para garantia de créditos.
- MediaçãoFormação em Mediação Judicial pelo TJ-RS.
- Contencioso cívelAções de cobrança, cumprimento de sentença e responsabilidade civil.
- NegóciosExtensão em Direito para Startups e riscos do ambiente de negócio (PUC-RS).
- TrajetóriaAtuação no mercado jurídico desde 2010.
Do primeiro documento ao registro final.
- Conversa inicialObjetivo, prazos e partes envolvidas
- AnáliseMatrícula, certidões e contratos
- ParecerRiscos e recomendações por escrito
- ContratosRedação e negociação de cláusulas
- ConclusãoEscritura, ITBI e registro
- Operação específicaCompra, venda, locação ou arrematação
- Assessoria contínuaImobiliárias, investidores e administradoras
- ContenciosoDespejos, distratos, vícios e execuções
- RegularizaçãoUsucapião, adjudicação e retificação
- Contato direto com o advogado
- Parecer escrito sobre os riscos
- Acompanhamento até o registro
- Atendimento em âmbito nacional
Valores e escopo são apresentados em proposta individual, conforme o Código de Ética e Disciplina da OAB.
Dados verificados nas fontes de origem.
- CBIC. Indicadores imobiliários nacionais do 4º trimestre de 2025: lançamentos, vendas, valores gerais, oferta e Minha Casa, Minha Vida.
- Abecip. Data Abecip de dezembro de 2025: financiamentos com recursos da poupança e operações com recursos livres.
- IBGE. PNAD Contínua, Características Gerais dos Domicílios 2024, divulgada em agosto de 2025.
- Ministério das Cidades. Estimativa de irregularidade fundiária urbana, 2017. Número sem base censitária, citado como ordem de grandeza.
- Superior Tribunal de Justiça. Tema 1113 (REsp 1.937.821/SP, 2022) e REsp 1.819.075/RS (2021).
- Código Civil: arts. 108, 158, 417 a 420, 618, 1.245 e 1.345. Código Tributário Nacional: art. 130.
- Código de Processo Civil: arts. 792, 879 a 903 e 901.
- Leis: 4.591/1964 (com a Lei 13.786/2018), 6.015/1973, 8.245/1991, 9.514/1997, 13.097/2015, 13.465/2017, 14.382/2022 e 14.711/2023.
Fonte primária
Cada indicador foi conferido no relatório ou no comunicado da própria instituição sempre que ele estava disponível.
Data e base
Os números trazem o período de referência e a base do levantamento, para evitar comparações indevidas.
Atualização
O material é revisto a cada nova edição dos relatórios, como o Justiça em Números do CNJ, publicado anualmente.
Informações consultadas em novembro de 2026. Os indicadores de mercado refletem as bases das respectivas entidades. Material de caráter informativo, conforme o Provimento nº 205/2021 do Conselho Federal da OAB.
Vamos conversar sobre o seu imóvel.
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